物业管理师考试1.物业管理成本由营业成本和期间费用或经营管理费用两部分组成，成本的构成非常重要，容易考到;

　　5. 物业服务企业编制各种成本预算的方法、成本运算的编制程序、成本控制的分类、原则、程序及组织体系等内容条款容易被考核到。

　　 成本的概念物业经营管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。

　　期间费用或经营管理费用是物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。

　　(1)管理费用，是物业经营管理企业管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用。包括公司经费;劳动保险费;董事会费;房产税、车船使用税等税金;无形资产摊销。

　　(2)财务费用。是物业经营管理企业为筹措资金而发生的各各项费用，包括：利息净支出;汇兑净损失;金融机构手续费;公司筹资发生的其他财务费用。

　　例1：物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为( )。

　　物业服务成本估算，既可服务于物业服务招投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可服务于物业服务实施过程中企业内部的成本管理工作。

　　 人工费的估算① 基本工资(Fl)(元/月)。各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。

　　② 社会保险费(F2)(元/月)。社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金(含住房公积金)等，应当根据当地政府的规定由企业确定。

　　③ 按规定提取的福利费(F3)(元/月)。福利费包括以下三项：福利基金、工会基金、教育经费。

　　④ 加班费(F4)(元/月)。加班费按人均月加班2～3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月22 个工作日计算。

　　⑤ 服装费(F5)(元/月)。按每人每年2套服装计算，其服装标准由企业自定。计算出服装费后再除以12个月，即可得到每月服装费。

　　⑥ 工服洗涤费(F6)(元/月)。工服洗涤费是根据实际需要企业负担洗涤费用的工服数量，按照当地的洗涤费标准计算确定。

　　人工费=(月基本工资十社会保险费十各项福利费十加班费十服装费十工服洗涤费)/S =(Fl+F2+F3+F4+F5+F6)/S(元/月.m2)

　　⑤ 宣传广告和市场推广费(F5)(元/年)。该项费用支出的数量取决于物业的空置水平、新旧程度以及市场的供求状况等;

　　③ 清洁机械材料费(F3)(元/年)。此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛光机的折旧奇异果体育·(中国)官方网站、消耗材料等;

　　指物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支。不包括员工医疗险和失业险，后者在人工费里列支奇异果体育·(中国)官方网站。

　　 固定预算其假设前提是：(1)现有的业务活动是企业必需的;(2)原有的各项开支都是合理的;(3)增加费用预算是值得的。

　　弹性预算就是根据业务量的多少奇异果体育·(中国)官方网站，列出几个不同水平的费用预算，根据企业的具体情况，可以每隔一定的比例列出一个不同水平的预算，从而编制成费用弹性预算表。编制弹性成本(费用)预算的主要方法一般有两种：(1)列表法;(2)公式法。

　　零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。因此，零基预算是物业服务企业编制管理费用预算的最佳方法。

　　滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。概率预算的编制方法是：(1)确定预算变量;(2)确定变量的变化范围及其可能性;(3)计算各变量不同“组合”的联合概率;(4)计算加总，求取成本期望值。

　　 成本控制的原则全面控制原则;讲求经济效益原则;责、权、利相结合原则;例外管理原则。

　　成本的控制一般由五个步骤组成：确定控制标准;执行控制标准;分析相关差异;纠正成本偏差;进行考核奖罚。